みなさん、おはようございます。
荒川区の行政書士。
行政書士題也です。
昨日はとても良い天気だったため、丸々1日中布団を干すことができました。
昨日のような天気が続いてくれれば家の布団もだらけなくてすむためとても助かります。
やはり太陽は最強ですね(*´ω｀*)
昨日から『住宅宿泊事業ハンドブック』についての解説をしているのですが、本日はその2日目になります。みなさん本日もよろしくお願い致します。
では、早速本題に入っていきたいと思います。
昨日は住宅宿泊事業ハンドブックの２ページ〜５ページ目まで進んだため、今日はその続きから進んでいきたいと思います。
よろしくお願いいたします。
出展：東京都産業労働局
住宅宿泊事業ハンドブック（住宅宿泊事業者向け）より
きのうの続き５ページ目からいきたいと思います。
ここでは、チェックリスト（ガイドライン様式２）についての作成方法が記載されています。
そして、原則として建築士さんに確認を依頼し作成するようにと記載されています。
【依頼の例として】
・ 住宅の建築に携わった建築設計事務所に依頼
・ お知り合いの建築士に依頼
・ 建築士が所属するお近くの建築設計事務所に依頼
と依頼先建築士の例が記載されています。
そのまま進めていき、６ページに入ります。
ここでは冒頭からとても重要な記載がされています。
◯ 専有部分の用途に関する管理規約の確認
当該建物の『管理規約に事業を営むことを禁止する旨の定めがない旨』を確認してください。と表記されています。
ここは、私の書いている民泊の記事でも、何度も登場してきている管理規約の部分についての説明になります。
このハンドブックにもこうして記載がされていますが、やはりここは相当に重要な部分のため６ページ目の半分以上がこのことについて記載されています。
ハンドブックによると、マンション管理規約に以下のような趣旨の定めがある場合、事業を営むことができないと記載されています。
・ 住宅宿泊事業を禁止
・ 宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を禁止
・ 宿泊させる間、家主が同居する住宅宿泊事業のみ可能（一定の態様の住宅宿泊事業のみ可能とする規約の場合は、それ以外の態様は禁止されているものといたします。）
ここで気をつけるべきポイントは２番目に記載されている『宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を禁止』というところだと思います。
なぜかと言うと住宅宿泊事業をダイレクトに禁止していたり、民泊事業を禁止する旨の記載表記が管理規約上になくても、民泊を行うことができないということがこの『宿泊料を受けて人を宿泊させる事業を禁止』という文面には記載されているという事になるからです。
管理規約を管理組合から取得し、そこに『住宅宿泊事業』又は『民泊』を禁止するという記載表記がされていないからといって民泊事業を行っていくことができるとは限らないため、この点には十分気を付けていただきたいと思います。
そのまま先に進んでいくと今度は
◯ 管理規約に事業を営むことについての定めがない場合
（禁止、可能いずれの定めもない場合）
という記載表記がされています。
ここには、届出時点で『管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないこと』を次のいずれかの方法により確認することが必要です。
と記載されており
① 管理組合に事前に事業の実施を報告し、誓約書（ガイドライン様式３）を作成
② 法の公布日以降の総会及び理事会の議事録その他において、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないことを確認したことを証明する書類を作成
※ この場合における『管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がないこと』とは、管理組合の総会や理事会で、『住宅宿泊事業を営むことを禁止する方針の決議がないこと』をいいます。
とのことが書かれています。
ここでこのハンドブックが言いたいことは要するに、管理組合が住宅宿泊事業（民泊）を禁止していないということの証明を提出してくださいね。ということが伝えたいのだと思います。
ですので、以前に私が書いた民泊の記事でも書かれているように、早期の段階で管理組合とコンタクトを取り管理規約の確認をするということは、分譲マンションで民泊を行う上でとても重要なポイントになってきます。
後からこのことが分かり、引き返すとなると大変な時間と労力を無駄にしてしまうので、分譲マンションの一室などで民泊経営を行おうと考えている場合は十分注意してください。
とにもかくにも、分譲マンションの場合は管理規約が大変重要ですからこの点はしっかりと押さえておきましょう。
この項目では家主不在型における事業特有のルールについて記載されています。
家主不在型といえば基本的には住宅宿泊管理業者に管理業務を委託しなければならないのですが、そうしなくてもいい『自ら管理業務を行うことが可能な特別な例』が記載されています。
その特別な例とは以下の①と②の両方ともに該当する場合になります。
① 事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が、同一の建築物内もしくは敷地内にあるとき又は隣接しているとき
※ ただし、届出住宅から発生する騒音その他の生活環境の悪化を認識することができないことが明らかであるときは自ら管理を行うことが認められません。
② 届出住宅の居室であって、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊事業者が自ら行う数が５以下であるとき
以上の二つともに該当する場合は、自ら管理業務を行うことができると記載表記がされています。（該当する箇所が１つだけではダメですので、この点には気をつけてください。）
そしてこのまま次の７ページに進んでいくのですが、ここには『日常生活を営む上で通常行われる行為』についての具体的な説明が記載されています。
ハンドブックによりますと
・ 『日常生活を営む上で通常行われる行為』は、生活需要品の購入等であり、業務等により継続的に長時間不在とするものは当該行為に該当しません。
・ 『日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間』は、原則１時間とします。
・ ただし、生活必需品を購入するための最寄り店舗の位置や交通手段の状況等により当該行為が長時間にわたることが想定される場合には、２時間程度までの範囲とします。
と書かれています。
そのため、生活需要品の購入等をする場合で概ね1時間よりも短い場合は『日常生活を営む上で通常行われる行為の範囲内』ということになります。
そして７ページには『住宅宿泊管理業者との契約の締結』について以下３つの項目について記載がされています。
◯ 住宅宿泊管理業者資格の確認
・ あらかじめ、住宅宿泊管理業者が法第２２条の登録を受けた業者であることを確認し、登録済みの住宅宿泊管理業者と委託契約を締結するようにしてください。
◯ 委託契約の締結
・ 委託しようとする住宅宿泊管理業者に対し、あらかじめ届出書及び添付書の内容を確認してもらいましょう。
・ 管理受託契約において対象範囲を明確に定めることや責任の所在等を協議した上で契約を締結してください。
・ 委託しようとする住宅宿泊管理業者が届出住宅へ速やかに駆けつけることが可能な体制を有しているか確認した上で委託してください。
・ 特に、苦情があってから現地に赴くまでの時間は、３０分以内が目安です。交通手段の状況等により現地に赴くまでに時間を要することが想定される場合は、６０分以内が目安ですので、これを満たすことができる体制かの確認が必要となります。
◯ 委託の範囲
・ 住宅宿泊管理業務の『全部』を契約により委託しましょう。
・ 住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託する場合は、１の住宅宿泊管理業者に委託しなくてはなりません。
複数のものに分割して委託することや住宅宿泊管理業務の一部を事業者が自ら行うことはできませんのでご注意下さい。
・ ただし、住宅宿泊管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が、他の者に住宅宿泊管理業務を1部に限り再委託することは可能です。
以上が７ページに記載されていることとなります。
家主不在型で民泊を行う際に切っても切れない重要な要件『駆けつけ要件』についての具体的な記載が書いてあり、また、ここでは最近私の民泊の記事でもテーマとして書かせていただいた管理業者との受託契約を削減する方法についてのヒントについても書いてあります。
以上のことを簡単にまとめてしまうと
① しっかりと登録を受けた住宅宿泊管理業者と委託契約を結ぶこと
② 管理業者が苦情があったときに現地に赴くまで30分以内で駆けつけることができること
③ 一番最初の管理業者との委託契約では、住宅宿泊管理業務の全部を委託すること
と書かれています。
この住宅宿泊事業ハンドブックの7ページは大変重要な情報ばかりですので民泊の運営に関わる方は目を通しておくことをお勧めしたいと思います。
ここまででハンドブックの７ページまでが終了しました。
このハンドブックには重要なポイントがいくつもちりばめられているため読み進めていくのに中々、骨が折れますがとても重要な情報ばかりですので、できることなら確認しておきましょう。
少々長くなってきたので、本日はここで一旦お話を区切りたいと思います。
今日もどうやら暑くなりそうな気がします。
みなさん、くれぐれも熱中症に気をつけてください。
本日もお忙しい中、貴重な時間を使って最後までお読み頂き誠にありがとうございました。
それでは、また明日お会いしましょう。では♪
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