みなさん、おはようございます。
荒川区の行政書士事務所。
行政書士題也です。
あまり意識していなかったのですが、最近雨ばかり降っているため、室内が非常に湿気の高い状態になっていることに気付きました。
思えば、梅雨に入ったと思ってからそのままになっていて、梅雨明けしてないよなぁと再認識しました。
早く、普通に太陽に出てきてもらいたいですね。
さて、本日は民泊の管理委託契約についてやや実践的な話しをしていきたいと思います。
では、早速本日の目次を見ていきましょう。
以上３点について回答していきたいと思いますので、よろしくお願いいたします。
では、順に進んでいきましょう
これは、適切な手順を踏んでいけば基本的には可能です。
あまりここで強い形で断言してしまうと、管理業者さんに怒られてしまいそうなのですが（笑）ちゃんとした流れをとっていけば問題も起きにくく場合によっては管理業者さんが喜んでくれる場合もあります。
ですが、ただ闇雲に『値引きしろ。値引きしろ。』では普通の管理業者さんの場合、値引きすることはかなり厳しいと思います。
そもそも、この『管理委託契約の値引き』なのですがこれは民泊制度についてある程度の知識のある人間でないと難しいと個人的には思っています。
住宅宿泊管理業者はオーナーさんの代わりになって民泊の管理全般を行ってくれているため、個人的に管理業者と交渉するにも実際には『どうしたらいいものなのか？』といった感じになってしまうと思います。
そこで、少々早いのですが今回のお話しの項目、②に入っていきたいと思います。
ここが今回の話しの中心になっています。
この具体的にどうすればいいのか？
ということなのですが、この項目を理解するうえで前提となる大事な住宅宿泊事業法の条文があるためそこから見ていきたいと思います。
出典：住宅宿泊事業法・住宅宿泊事業法関係規則 から抜粋
第５条 （宿泊者の衛生の確保）
第６条 （宿泊者の安全の確保）
第７条 （外国人観光客である宿泊者の快適性及び利便性の確保）
第８条 （宿泊者名簿の備付け等）
第９条 （周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明）
第１０条 （苦情等への対応）
以上の第５条～第１０条までが管理業者と委託契約をしていくものとなります。
よく保健所の窓口で言われる、『かけつけ要件』なども結局つまるところ、この条文から端を発しています。
で、ですね。
ここから今回のお話しのポイントになっている、値引く交渉の具体的な方法になっていくのですが、
先に簡単に答えから言ってしまうと以下の２ＳＴＥＰで値引き交渉していくことになります。
① 第５条～第１０条までの項目を住宅宿泊管理業者と委託契約を締結する。
② その後、自社（自分）でできる項目を外していく。
この２ＳＴＥＰで値引き完了になります。
①についての補足説明なのですが、この第５条～第１０条の全項目について委託契約をした場合をよく（全委託）と省略して呼びますのでこのことも押さえておきましょう。
民泊事業を新しく始める場合、管理業者との間で全委託を１度行い、その後に②である、『契約の外し』を行っていきます。
この、②の工程の際に管理業者に『契約の項目を一部削除したので、価格を下げてください。』といったかたちで、交渉にもっていくことになります。
基本的にはどこの管理業者も人があまり足りていない人員不足の状態ですから、契約の項目が減ることで単純に負担が相当に軽くなるため、交渉にも応じてくれる場合がとても高くなります。
また、先程お伝えさせていただいた『住宅宿泊事業法の条文』を押さえておくことで、交渉もスムーズに進んでいくことになるため是非ともご参考になさっていただければと思います。
よく民泊経営を行っている事業者さんでむやみやたらに『安くしろ！安くしろ！』と言っている管理業者さん泣かせの会社もあるのですが、ちゃんとした根拠に基づかないやり方は確実に後々しこりを残てしますから、あまり得策ではないと思います。
ですから、先程お話をさせていただいたような形をとっていき値引き交渉を具体的に進めていくというのが良いと思いますので、ご参考になさっていただけましたら幸いです。
そして、ここから先は本日の記事の最終項目になります。
いままで、管理業の委託契約の値引きの仕方についてお話させていただいたのですが、この項目では気をつけるべきポイントをお話しさせていただきたいと思います。
気をつけるべきポイントなのですが、これは先程の②とセットで覚えておいていただきたいと思います。それは
『全委託』を全て外して、全てを下請け業者と再受託契約してはならない。
ということになります。
これを行ってしまうと完全に違法行為となってしまいますから気をつけましょう。
今出てきた『再受託契約』なのですが、簡単に言ってしまうと、はじめに委託契約を結んだ管理業者以外の別会社との間で、外した全部の委託契約の項目を締結してしまう事をいいます。
ですので、砕いた表現をしてしまうと
『管理業者と結んだ委託契約を全て外して、他の下請け業者と全委託契約してはダメですよ。』
ということになります。
管理業者さんとの契約を全部外してしまったら、そのままでは名義貸しのような状態になってしまいますから、ものすごく当たり前の話しをしているような気がします（笑）
下請け業者というキーワードが出てきたのですが、この下請け業者というのが、値引きをしていくうえではとても重要な存在になってなってきます。
何故かと申し上げますと下請け業者に部分委託した場合、以下２つのメリットが期待できるからです。
① 下請け業者に委託する方が安くすむから。
② 資格を必要としないから、かけつけ要件がクリアしやすくなる。
下請け業者に部分委託した場合、以上２点が期待できます。
また、重要な事を言い忘れてしまいましたが、管理業の下請け業者は住宅宿泊管理業者の資格を持っていなくても大丈夫なため、選べる業者の枠はグッと広くなるため、この点も覚えておきましょう。
そして、②についてはとても重要な内容となってくるため、後日、テーマを中心にして記事を書きたいと思います。
本日も気付けばだいぶ長くなってしまったため、今日のところはここら辺で話しを結ばさせていただきたいと思います。
では、今回の記事をまとめたいと思います。
以上になります。
この記事の執筆が今さっき終わったのですが（午前７時）、何だか今日は良い天気なのかな？と期待させてくるような空模様となっています。
今日は業務で移動範囲がとても広範囲になっているため、雨が降らないでもらえれば身軽ですむため、ありがたいと思ってしまいます。
本日もお忙しい中、最後までお読みいただき誠にありがとうございました。
明日、またお会いしましょう。では♪
0コメント