みなさん、おはようございます。
荒川区の行政書士事務所。
行政書士題也です。
きのうはここ最近の天気通り、なんだかハッキリとしない天気でした。
うちの布団も随分干せていないため、だいぶやる気の抜けた感じになってしまったため、いい加減に太陽を浴びせてやりたいと心底思ってしまいます。
天気予報によると、あさっての日曜日には東京の方も晴れるといっていたため、ここで布団に闘魂を注入してやろうと考えています。
さて、今日なのですが『民泊をマンションで行う場合について。そして、複合的な民泊運用について』というテーマで記事を書いていきたいと思います。
民泊はマンションの１室でも行うことも可能なため、個人の方、法人の方、問わず始められる方がいます。
ということでこのテーマに沿って話を進めていきたいと思います。
では、早速本題に入っていきましょう。
以上の項目で進めていきたいと思います。
まずは基本的な部分から入っていきたいと思います。
マンションの１室で民泊をどうすれば行う事ができるのか？ということですが、これは一戸建ての物件を民泊として行う場合とさほど大きな違いはありません。
ざっと流れを言ってしまいますと
① 保健所に事前相談に行く。
② 消防署に事前相談に行く。
③ 清掃事務所に確認を取る。
④ 保健所に住宅宿泊事業届出書を提出する。
⑤ 保健所から標識を受領する。
⑥ エアビーなどに問い合わせて集客を行う。
以上のＳＴＥＰになります。
大まかな流れは一戸建ての物件で届出書を提出するのとほとんど変わらないといっていいでしょう。
逆にマンション特有のポイントだけ押さえておいた方が効率よく民泊を始められると思います。
という事でここから『② 気をつけるポイント』に進んでいきたいと思います。
この気をつけるポイントなのですが、マンションの場合は過去の記事でも何度も出てきた
【１】『マンション管理規約』
そして
【２】消防からくる『住宅宿泊事業に供する面積の一定割合』
以上の２点に特に注意して進めていく事になります。
私の過去の記事で何度となく出てきているお馴染みの面々なのですが（笑）この２点はしっかりと押さえておいていただきたいと思います。
なぜこんなに私の記事で頻繁にこの２点があがってくるのかというと、この２つのポイントを押さえておかないと無駄に費用と時間がかかってしまうということが発生してしまうからです。
まず、【マンション管理規約】についてなのですが、先に言っておきますとこの規約を取得しなくても、最低でも『②消防署への事前相談。』までは、話しを進めていく事が可能です。
場合によっては、『④ 保健所に住宅宿泊事業届出書を提出する。』まで進めていく事が可能であるという点が事を面倒にさせてしまっていると思います。
要は、消防署でのチェックを行った場合に個々のマンション管理規約までは消防署職員の方達もさすがに把握しきれてはいないため、そのままスルーしてしまうため、届出書の提出まで話しを進めてしまう事ができるという事になります。
さすがに最終段階の『④ 保健所に住宅宿泊事業届出書を提出する。』段階はクリアーする事はできないのですが、かなりな時間とコストを無駄にしてしまうため、早期の段階で『マンション管理規約』を入手しておいた方が良いのは間違いありません。
この『マンション管理規約』なのですがマンションの管理を行っている管理組合に連絡をして取り寄せる事になります。
私が今まで取り寄せてきた中で多かったパターンは、
① 管理組合に連絡。
② ＦＡＸの用紙が送られてくる。
または
管理組合のインターネットウェブサイトから用紙をダウンロードする。
③ 管理組合に記入した用紙を郵送する。
④ 銀行でマンション管理規約の代金を振り込む。
⑤ 管理組合からマンション管理規約が送られてくる。
といったパターンが多かったです。
もちろん、物件の所有者の方が初めから管理規約を持っているといった場合もあるのですが、集会を開いて規約が途中で変更していたりする事もあるため、管理規約があまり古い場合は再度取り寄せを行った方が間違いがありません。
実際に私が届出を行ったマンションでも、当初は民泊としての使用が規約には表記されていなかったのですが、後から『民泊としての使用が可能。』となっている規約がありましたので、ご参考になさっていただけましたら幸いです。
そして、もう１つのポイント、消防からくる『住宅宿泊事業に供する面積の一定割合』
これも、とても大事なポイントになります。
気をつけなければいけないポイントは、この項目は管理規約を入手しても確定的には判断が出来ないため、管轄の消防署に問い合わせなければいけないということになります。
以前にも何度かお話したため簡単に説明をさせて頂きますが、『住宅宿泊事業に供する面積の一定割合』とは、これから民泊を行おうとする物件でマンションの全床面積１０％程度を民泊としての使用用途で超えてしまった時に該当してきてしまう規制のようなものです。
この事項も気持ちが焦ってしまったりすると、飛ばしてしまったりしやすい項目なのでしっかりと消防署に確認を取っておいたほうがいいです。
また、こちらの項目に関してはマンションの管理規約がなくても、消防署に確認を取ることができるため、早め早めに対応しておきましょう。
とここまでが『② 気をつけるポイント』になります。
この項目なのですが、今回の記事ではここが一番重要な部分になります。
まず重要なポイントなのですが、民泊をこれから行おうとする人の中には、民泊をおこなってしまったら、民泊としてしか建物を運用する事ができなくなってしまうと考えている人が多いのですが、それは間違いです。
そもそも、民泊は届出を提出する際に３つの要件があり、そのどれをとっても民泊を今後民泊としてしか使ってはいけないです。といった事は規定されていません。
むしろ、賃貸としての運用をしていたり、転貸していたり、別荘として使用しているなど、民泊以外の用途として現状として運用していなければ民泊の事業開始届を提出する事ができません。
例えば、別荘として自分が年１回程度ぐらいのペースで使っているけれども、自分が使う以外の時間は民泊運用しよう。とか、賃貸物件として運用しているけれども民泊としての運用も併合的に行おうとか、色々な使い方が考えられます。
その中でも、【短期賃貸借物件としての運用】と【民泊運用】が上手くはまれば個人的にはとても使い勝手のいい物件になると思っています。
なぜかというと、民泊の年間宿泊日数の上限枠である１８０日以内を上限一杯まで使い切る事ができさらに、それ以上に利益を生んでくれるからです。
ですが、実際のところは２つの面【短期賃貸借物件】と【民泊物件】の両方ともを上手に回していくことは至難の業だと思います。
ニーズが若干違うため、その両方に応えていかなければいけないということと、プラス、付加価値という２つの要素を満たさなければ常にフル稼働している状態にもっていくことは難しいからです。
相当に頭を使わせられると思いますが、挑戦してみる価値は十分にあると思いますので、タイミングをみてそういったビジネスモデルで民泊運用してみるのもいいのではないかと私は思います。
本日も民泊についてのお話をさせていただきましたが、実践よりな話ができたと思います。
少しでも参考になさっていただけましたら幸いです。
以前少しブログ内でお話した、事務所の広報担当の人が着々と用意をしているようです。
このブログをその女性が書いていくのか、私が今後も引き続き書いていくのかを今話し合っている段
階なのですが、中々、相手の方も勝気なため話がまとまっていません。
決定し次第みなさんにはご報告しようと思っていますため、その時は何卒よろしくお願いいたします。
本日もお忙しい中、貴重な時間を使って最後までお読みいただき誠にありがとうございました。
今日も天気がぐずついているみたいなので、風邪などひかないようにお気をつけください。
では、また、明日お会いしましょう♪
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